Kiinteistön kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin...
Kiinteistökaupan kauppakirja on kiinteistön ostajan ja myyjän välinen sopimus. Kiinteistökaupan kauppakirja on tarkoin säännelty oikeustoimi, jonka pitää täyttää laissa säädetyt edellytykset ollakseen pätevä ja sitoakseen kaupan osapuolia. Tässä kirjoituksessa on tarkoitus lyhyesti käydä läpi, mitä kiinteistökaupan kauppakirjan tulee sisältää.
Kiinteistökaupassa tehtävän kauppakirjan on täytettävä kiinteistökauppaa säätelevässä laissa eli maakaaressa säädetyt edellytykset. Ensinnäkin kauppakirja on aina tehtävä kirjallisesti ja myyjän sekä ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kauppakirjasta tulee aina ilmetä luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta tai muu vastike.
Kauppakirjaan tulee siis merkitä kaupan osapuolien tiedot henkilötunnuksineen ja osoitteineen, kiinteistön kiinteistötunnus tai, mikäli kyseessä on määräala, mistä kiinteistöstä määräala muodostetaan. Kiinteistön kaupassa kaupan kohteena voi myös olla määräosa kiinteistöstä. Kauppakirjaan tulee merkitä myös kauppahinta ja kauppahinnan maksuajankohta. Lisäksi kauppakirjassa tulee olla maininta omistus- ja hallintaoikeuden siirrosta, kiinnityksistä ja panttioikeuksista sekä veroista ja maksuista.
Kauppakirjan muut ehdot
Kiinteistökaupan kauppakirjaan tulee yksilöidä kaikki kaupan kannalta olennaiset ehdot. Näin ollen edellä mainittujen muotomääräysten lisäksi kauppakirjassa olisi hyvä mainita mm. kohteeseen tutustumisesta, kaupan perusteena olevista asiakirjoista, irtaimesta omaisuudesta ja mahdollisista vastuunrajoituksista. Mikäli kaupan kohteena on kiinteistö, jolla sijaitsee aviopuolisoiden yhteinen asunto, tulee puolison suostumus sisällyttää kauppakirjaan.
Pätemättömät ehdot kauppakirjassa
Kiinteistökaupan kauppakirjaan merkittävät ehdot eivät kaupan osapuolien sopimusvapaudesta huolimatta voi olla millaisia tahansa. Tietyt ehdot ovat pätemättömiä. Pätemättömiä ehtoja ovat mm. ehdot, joiden mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö tai joiden mukaan ostaja velvoitetaan tarjoamaan kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen luovutusta uudelle omistajalle.
Kiellettyjä ovat myös ehdot, jotka rajoittavat ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö eteenpäin, pantata kiinteistö ja sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön. Kielletty on yhtälailla ehto, joka näihin verrattavalla tavalla rajoittaa ostajan oikeutta oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä sekä ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta. Lisäksi kauppakirjaan merkitty ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai on muutoin sopimaton tai lainvastainen, ei ole pätevä.
Kauppakirjan allekirjoittaminen ja vahvistaminen
Kaupantekotilaisuudessa kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Kaupanvahvistaja todistaa, että kiinteistön myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet kauppakirjan, ja että sekä myyjä että ostaja ovat olleet yhtä aikaa läsnä kauppaa vahvistettaessa. Lisäksi kaupanvahvistaja tarkistaa kauppakirjan allekirjoittajien henkilöllisyyden ja toteaa, että kauppakirja on tehty maakaaressa säädetyllä tavalla.
Kauppakirjan sitovuus
Mikäli kauppakirjaa ei ole tehty edellä mainittujen muotomääräysten mukaisesti, ei kauppa sido sen osapuolia. Kiinteistökaupan kauppakirjan laadinnassa on hyvä käyttää ammattilaista, jotta kaikki kauppakirjan muotomääräykset tulevat huomioiduiksi ja vältetään kauppakirjasta aiheutuvat riitatilanteet.
LAKIA auttaa
Meiltä saat oikeudellista neuvoa kiinteistön luovutuksia koskevissa asioissa ja laadimme myös kauppakirjoja. Minulla on myös oikeus toimia kaupanvahvistajana, jolloin koko kiinteistönluovutusprosessi hoituu meiltä yhden luukun periaatteen mukaisesti :)
Pauliina Koski
OTM, lakimies, LKV, kaupanvahvistaja